Europäische Immobilienpreise steigen gegen den Trend: Divergenz und Resilienz hinter dem realen Preisanstieg von 3 % im Euroraum

Europäische Immobilienpreise steigen gegen den Trend: Divergenz und Widerstandsfähigkeit hinter dem realen Preisanstieg von 3 % im Euroraum

Die Statistik zu Wohnimmobilienpreisen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIS) für das dritte Quartal 2025 zeigt, dass die globalen realen Immobilienpreise (um die Verbraucherpreise bereinigt) im Jahresvergleich um 0,7 % gesunken sind. Damit setzt sich der seit 2022 anhaltende Abwärtstrend fort, wenngleich sich der Rückgang gegenüber 0,8 % im Vorquartal leicht abgeschwächt hat. Unter den oberflächlich ruhigen globalen Daten ist die regionale Divergenz jedoch bemerkenswert ausgeprägt: Die realen Immobilienpreise im Euroraum stiegen mit einer Jahresrate von 3 % gegen den Trend an, und das aufstrebende Europa verzeichnete sogar ein kräftiges Plus von 3,9 %, während einige Volkswirtschaften in Asien und Nordamerika weiterhin rückläufige Preise melden. Diese Konstellation spiegelt nicht nur tiefgreifende Veränderungen der globalen Kapitalströme wider, sondern offenbart auch eine besondere Widerstandsfähigkeit der europäischen Wirtschaft vor dem Hintergrund von Inflationsdruck und geldpolitischer Straffung.

1. Globales Bild: Anpassung der realen Immobilienpreise verlangsamt sich, Kluft zwischen Industrie- und Schwellenländern schrumpft

Die vierteljährliche Statistik der BIS deckt die wichtigsten Volkswirtschaften der Welt ab. Die aggregierten Daten zeigen, dass die nominalen Immobilienpreise zwar weiterhin moderat um 2,0 % steigen, die reale Kaufkraft jedoch kontinuierlich erodiert wird. In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften (AEs) blieben die realen Immobilienpreise insgesamt nahezu unverändert (+0,3 %), während sie in den Schwellenländern (EMEs) um 1,5 % fielen, was vor allem auf Asien (-3,3 %) zurückzuführen ist. Bemerkenswert ist, dass sich die Wachstumsdifferenz zwischen den fortgeschrittenen Volkswirtschaften und den Schwellenmärkten gegenüber ihrem Höchststand im Jahr 2022 deutlich verringert hat. Dies spiegelt sowohl die tiefgreifende Anpassung in den Schwellenländern, insbesondere am chinesischen Immobilienmarkt, als auch die solide Entwicklung einiger europäischer und lateinamerikanischer Länder wider.

Auf Länderebene meldeten rund 60 % der fortgeschrittenen Volkswirtschaften Preissteigerungen, während dieser Anteil in den Schwellenmärkten 70 % erreichte. Die drei größten Anstiege kamen alle aus Europa – Nordmazedonien (+20 %), Ungarn (+16 %) und Portugal (+15 %) –, während die größten Rückgänge in China (-5 %), Kanada (-5 %) und Finnland (-4 %) zu verzeichnen waren. Dieses Muster, bei dem Europa die Gewinner und Nordamerika sowie Ostasien die Verlierer anführen, deutet auf eine strukturelle Neuordnung der globalen Immobilienmärkte hin.

2. Im Euroraum: Südeuropa führt, Deutschland und Frankreich moderat, Finnland mit Rückgang

Die realen Immobilienpreise im Euroraum verzeichneten bereits mehrere Quartale in Folge ein Jahreswachstum von rund 3 % und sind damit ein heller Fleck auf den globalen Immobilienmärkten. Die internen Unterschiede sind jedoch weit größer, als von außen wahrgenommen wird.

Portugal und Spanien führen mit Zuwächsen von 15 % bzw. 10 %, was die starke Dynamik der südeuropäischen Volkswirtschaften im Zuge der touristischen Erholung nach der Pandemie, der Verlagerung der Digitalindustrie und des Zustroms ausländischer Direktinvestitionen (FDI) widerspiegelt. Diese beiden Länder litten lange unter hoher Arbeitslosigkeit und Schuldenproblemen, doch die Strukturreformen der letzten Jahre und die Mittel aus dem EU-Aufbaufonds (NextGenerationEU) haben das Marktvertrauen deutlich gestärkt. Im Gegensatz dazu entsprechen die moderaten Zuwächse in Italien (+2 %) und Deutschland (+1 %) eher den Markterwartungen. Deutschland, die größte Volkswirtschaft Europas, befindet sich nach der Überhitzung der Vorjahre in einer Plateauphase, die durch hohe Zinsen und gestiegene Baukosten belastet wird. In Frankreich gingen die Preise leicht um 0,2 % zurück und blieben nahezu stabil, was das Kräftemessen zwischen schwacher Nachfrage und Überangebot in den Kernstädten wie Paris widerspiegelt.### III. Das unerwartete Aufstreben von Emerging Europe: Ungarns und Nordmazedoniens beachtliche Zuwächse

In Emerging Europe insgesamt stiegen die realen Immobilienpreise im Jahresvergleich um 3,9 %, wobei Ungarn (+16 %) und Nordmazedonien (+20 %) mit ihren Zuwächsen den regionalen Durchschnitt bei weitem übertrafen. Diese beiden Länder sind keine traditionellen Investitions-Hotspots, aber ihre Wachstumsdynamik gibt Anlass zum Nachdenken.

Ungarn verzeichnete dank EU-Strukturmitteln und Investitionen in die Automobil- und Batterieindustrie eines der höchsten Wirtschaftswachstumsraten in der EU. Die Immobiliennachfrage in Städten wie Budapest wird durch steigende Inlandseinkommen und Beschäftigte ausländischer Unternehmen gestützt. Nordmazedonien profitiert derweil von verbesserter Infrastruktur und der Verlagerung kostengünstiger Fertigung; zusammen mit der optimistischen Erwartung an Fortschritte bei den EU-Beitrittsverhandlungen zieht das Land Käufer aus den Nachbarländern an. Darüber hinaus hielten auch Nachbarländer wie Bulgarien und Rumänien einen moderaten, aber stetigen Aufwärtstrend aufrecht – obwohl sie in den aktuellen Daten nicht separat aufgeführt sind, deuten die regionalen Gesamtindikatoren auf die Allgemeinheit dieses Trends hin.

Im Vergleich zur tiefen Rezession der asiatischen Emerging Markets (insbesondere China) spiegelt die Dynamik in Emerging Europe die Spillover-Effekte der EU-Osterweiterung und die Chancen wider, die sich aus der Neuausrichtung der Lieferketten ergeben. Während Europa auf „strategische Autonomie“ und Nearshoring setzt, werden die mittel- und osteuropäischen Länder zu neuen Fertigungs- und Logistikdrehkreuzen, was die lokale Wohnungsnachfrage und den Investitionswert ankurbelt.

IV. Politik und Ausblick: Kann die Widerstandsfähigkeit des Wohnungsmarktes anhalten?

Die relative Robustheit des europäischen Wohnungsmarktes ist kein Zufall. Nach den aggressiven Zinserhöhungen in den Jahren 2022–2024 begann die Europäische Zentralbank (EZB) 2025 mit einer Phase von Zinssenkungen, wodurch die realen Kreditkosten sanken und Käufer unterstützt wurden. Gleichzeitig rückt das „nominelle Wachstum“ der realen Immobilienpreise durch den allmählichen Rückgang der Inflation wieder in den Vordergrund. Die politischen Unterschiede bleiben jedoch erheblich: Deutschland und Frankreich stehen vor strengeren Kreditvergabestandards und Einschränkungen beim Bodenangebot, während die südeuropäischen Länder von Tourismus und ausländischem Immobilienkauf profitieren (z. B. durch „Golden-Visa“-Programme, obwohl einige Länder diese bereits verschärft haben).

Langfristig steht der europäische Wohnungsmarkt vor drei strukturellen Herausforderungen: Erstens die langfristige Belastung der Wohnungsnachfrage durch die alternde Bevölkerung (insbesondere in Süd- und Osteuropa); zweitens die Kosten für energetische Gebäudesanierungen im Zuge der grünen Transformation, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben und den Bezahlbarkeitsdruck verschärfen können; drittens der Widerspruch zwischen einem chronisch unzureichenden Wohnungsangebot und überhöhten Preisen in städtischen Gebieten. Auf EU-Ebene versuchen die politischen Entscheidungsträger mit der „Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie“ und dem „Programm für bezahlbaren Wohnraum“, ein Gleichgewicht zwischen Investitionen und sozialen Belangen herzustellen, doch die konkrete Umsetzung hängt weiterhin vom fiskalischen Spielraum der einzelnen Länder ab.Für Unternehmen bedeutet die Divergenz der Immobilienpreise, dass Investitionsentscheidungen präziser getroffen werden müssen. Industrieimmobilien sowie Logistik- und Lagerprojekte in Süd- und Mitteleuropa könnten vom regionalen Wachstum profitieren, während die Büromärkte in Nordwesteuropa vor der doppelten Herausforderung von Homeoffice und steigenden Zinsen stehen. Finanzinstitute sollten die Risiken der regionalen Konzentration von Hypothekenkrediten im Auge behalten, insbesondere in fallenden Märkten wie Finnland.

Fazit: Die überraschende Widerstandsfähigkeit der europäischen Immobilienpreise – die tiefere Logik des wirtschaftlichen Wandels

Die neuesten Daten der BIS offenbaren eine zentrale Tatsache: Die globale Korrektur der Immobilienmärkte ist noch nicht abgeschlossen, aber Europa als Ganzes hat nach einer Phase hoher Inflation und geldpolitischer Straffung keinen starken Einbruch der realen Immobilienpreise erlebt, sondern in einigen Regionen sogar eine anhaltende Dynamik beibehalten. Diese Widerstandsfähigkeit resultiert sowohl aus der Vielfalt der europäischen Wirtschaftsstrukturen als auch aus der Wirksamkeit der politischen Interventionen der EU und ihrer Osterweiterungsstrategie. Allerdings nimmt die interne Divergenz weiter zu, und die Unterschiede zwischen den Regionen könnten soziale Ungleichheit und Fehlallokation von Kapital weiter verschärfen.

In Zukunft wird der europäische Immobilienmarkt stärker durch langfristige Faktoren wie Demografie, Produktivität und Klimapolitik geprägt sein als durch einfache Zinssenkungszyklen. Unternehmer und politische Entscheidungsträger müssen über die kurzfristige Erzählung von steigenden und fallenden Immobilienpreisen hinausblicken und sich auf die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit und die Logik der nachhaltigen Entwicklung hinter Wohnimmobilien konzentrieren.