El «diferencial» de precios de la vivienda en Europa se amplía: el sur y el centro-este de Europa lideran las subidas, el norte está bajo presión — Análisis de los datos del BIS Q3 2025.

Las estadísticas de precios de propiedades residenciales del Banco de Pagos Internacionales (BIS) para el tercer trimestre de 2025 muestran que los precios reales de la vivienda a nivel mundial cayeron un 0,7% interanual, continuando la contracción moderada desde 2022. Sin embargo, los datos agregados ocultan diferencias regionales evidentes: Europa, especialmente el sur de la eurozona y los países europeos emergentes, está mostrando un impulso de crecimiento, mientras que algunos mercados de Asia y América del Norte siguen ajustándose. Este panorama no solo concierne al mercado inmobiliario en sí, sino que también refleja el reequilibrio económico global y los cambios en la competitividad dentro de Europa.

La advertencia de la divergencia entre el agregado global y la mediana

El informe muestra que, ajustados por los precios al consumidor, los precios reales de la vivienda a nivel mundial cayeron un 0,7% interanual, prácticamente igual que en el trimestre anterior. Los precios nominales crecieron un 2,0% a nivel mundial, pero la inflación erosionó el poder adquisitivo real. Es más notable que los datos agregados regionales se ven fuertemente influenciados por las principales economías. El BIS señala que, aunque el agregado cayó, alrededor del 60% de las economías avanzadas y el 70% de las economías de mercado emergentes cubiertas por el informe registraron aumentos en los precios reales de la vivienda, con una mediana global de aumento del 1,5%. Esto significa que los precios de la vivienda a nivel mundial no cayeron de manera generalizada, sino que mostraron una divergencia estructural.

Eurozona: el sur de Europa como motor, el norte muestra debilidad

En general, los precios reales de la vivienda en las economías avanzadas aumentaron solo un 0,3% interanual, cerca del crecimiento cero, pero la eurozona logró un crecimiento del 3%, en marcado contraste con el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, etc. Dentro de la eurozona, Portugal y España lideraron con aumentos del 15% y 10% respectivamente, lo que muestra que los países del sur de Europa, tras la crisis de deuda soberana, se están convirtiendo nuevamente en destinos para la entrada de capital y talento. Italia (+2%) y Alemania (+1%) crecieron moderadamente, Francia (-0,2%) se mantuvo prácticamente estable, mientras que Finlandia (-2%) continuó cayendo. La debilidad del mercado nórdico se ha convertido en una gran "zona fría" dentro de la eurozona.

A largo plazo, esta divergencia podría exacerbar los desequilibrios económicos regionales. El rápido crecimiento del sur de Europa, por un lado, refleja la recuperación económica y el auge del turismo; por otro lado, también puede generar riesgos para la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad financiera. Mientras tanto, el estancamiento de Alemania y Francia está relacionado con factores como la debilidad de la demanda inversora en un entorno de altas tasas de interés y el aumento de los costos de construcción residencial.

Europa emergente: el inesperado punto brillante de Europa central y oriental y del sudeste de Europa

En la clasificación del BIS, la Europa emergente es un segmento subestimado. En el tercer trimestre de 2025, los precios reales de la vivienda en esta región aumentaron un 3,9% interanual, superando a todas las principales regiones del mundo. Macedonia del Norte (+20%) y Hungría (+16%) incluso registraron los aumentos más altos a nivel mundial, mientras que Turquía puso fin a seis trimestres consecutivos de caídas, con un ligero descenso del 1%. Estos datos indican que Europa central y oriental está experimentando una revalorización de los precios de los activos, impulsada posiblemente por la entrada de fondos de la UE, la ventaja en costos laborales y la gran demanda de renovación de viviendas en algunos países.

Sin embargo, el alto crecimiento también trae desafíos. Los mercados de Hungría y Macedonia del Norte son relativamente pequeños; un rápido aumento podría atraer capital especulativo, elevar el umbral de compra de vivienda para los residentes locales y crear nuevas vulnerabilidades macroeconómicas.

Otras regiones del mundo: Asia se contrae, América del Norte se ajusta

Los precios reales de la vivienda en los mercados emergentes asiáticos cayeron un 3,3 %, con China (-5 %) e Indonesia (-2 %) como principales lastres. India y Filipinas se mantuvieron prácticamente estables, lo que refleja una divergencia dentro de la región. América Latina subió un 2 %, impulsada principalmente por México (+5 %), mientras que Brasil registró un ligero descenso. Entre las economías desarrolladas, Canadá (-5 %) y Estados Unidos (-2 %) continúan ajustándose, y el Reino Unido (-1 %) y Corea del Sur (-2 %) también se encuentran en una senda descendente. En contraste, Australia (+2 %) y Japón (+1 %) mantienen un crecimiento positivo moderado.

Este panorama global indica que el ciclo inmobiliario de la era pospandémica está entrando en una fase de «reequilibrio». Los mercados que antes crecieron demasiado rápido o con un apalancamiento excesivo están experimentando correcciones de precios; mientras tanto, las regiones periféricas de Europa, que antes habían quedado rezagadas, están disfrutando de los beneficios del retorno de capitales.