Los precios de la vivienda en Europa suben a contracorriente: la divergencia y la resiliencia detrás del crecimiento del 3% en los precios reales de la eurozona

Los precios de la vivienda en Europa suben contra la tendencia: divergencia y resiliencia detrás del crecimiento del 3% en los precios reales de la eurozona

Las estadísticas de precios de propiedades residenciales del tercer trimestre de 2025 del Banco de Pagos Internacionales (BIS) muestran que los precios reales de la vivienda a nivel mundial (ajustados por los precios al consumidor) cayeron un 0,7% interanual, prolongando la tendencia a la baja desde 2022, aunque la caída se redujo ligeramente respecto al 0,8% del trimestre anterior. Bajo la aparente calma de los datos globales, la divergencia regional es extraordinariamente notable: los precios reales de la vivienda en la eurozona subieron contra la tendencia con un crecimiento interanual del 3%, y la Europa emergente registró incluso un fuerte aumento del 3,9%, mientras que algunas economías de Asia y América del Norte siguieron cayendo. Este panorama no solo refleja los cambios profundos en los flujos de capital globales, sino que también revela la resiliencia particular de la economía europea en medio de las presiones inflacionarias y el endurecimiento de la política monetaria.

I. Panorama global: la corrección de los precios reales de la vivienda se desacelera y la brecha entre economías avanzadas y emergentes se estrecha

Las estadísticas trimestrales del BIS cubren las principales economías del mundo. Sus datos agregados muestran que, aunque los precios nominales de la vivienda siguen creciendo moderadamente a un ritmo del 2,0%, el poder adquisitivo real se sigue erosionando. En las economías avanzadas (AEs), los precios reales de la vivienda en su conjunto se mantuvieron prácticamente sin cambios (+0,3%), mientras que en las economías de mercado emergentes (EMEs) cayeron un 1,5%, lastradas principalmente por Asia (-3,3%). Cabe señalar que la brecha de crecimiento entre las economías avanzadas y los mercados emergentes se ha estrechado significativamente desde su pico en 2022, lo que refleja tanto el profundo ajuste de los mercados inmobiliarios emergentes, en particular el de China, como el sólido desempeño de algunos países de Europa y América Latina.

A nivel de países, alrededor del 60% de las economías avanzadas reportaron aumentos de precios, mientras que en los mercados emergentes esa proporción alcanzó el 70%. Los tres mayores aumentos provinieron todos de Europa: Macedonia del Norte (+20%), Hungría (+16%) y Portugal (+15%); mientras que las mayores caídas fueron las de China (-5%), Canadá (-5%) y Finlandia (-4%). Este patrón, con Europa a la cabeza y América del Norte y Asia Oriental a la zaga, sugiere una reordenación estructural del mercado inmobiliario mundial.

II. Dentro de la eurozona: el sur de Europa lidera, Alemania y Francia moderadas, Finlandia a la baja

Los precios reales de la vivienda en la eurozona en su conjunto han mantenido un crecimiento interanual de aproximadamente el 3% durante varios trimestres consecutivos, convirtiéndose en un punto brillante del mercado inmobiliario mundial. Sin embargo, las diferencias internas superan con creces lo que se percibe desde el exterior.

Portugal y España lideran con aumentos del 15% y el 10%, respectivamente, lo que refleja el fuerte impulso de las economías del sur de Europa gracias a la recuperación turística pospandémica, la migración de la industria digital y la afluencia de inversión extranjera directa (IED). Estos dos países han padecido durante mucho tiempo altas tasas de desempleo y problemas de deuda, pero las reformas estructurales de los últimos años y la inyección de fondos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la UE (NextGenerationEU) han mejorado significativamente la confianza del mercado. En comparación, el crecimiento moderado de Italia (+2%) y Alemania (+1%) está más en línea con las expectativas del mercado. Alemania, como la mayor economía europea, ha entrado en una meseta tras el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda en años anteriores, al tiempo que está lastrada por las altas tasas de interés y el aumento de los costes de construcción. En Francia, los precios de la vivienda cayeron ligeramente un 0,2%, casi estables, lo que refleja el pulso entre la débil demanda y el exceso de oferta en ciudades centrales como París.Resulta llamativo el caso de Finlandia (-2 %), un país nórdico cuyos precios de la vivienda han caído de forma continua, posiblemente relacionado con los altos tipos de interés, los cambios demográficos y la débil transformación económica regional. Otros países nórdicos como Suecia y Noruega, aunque no se mencionan por separado en este informe, según datos históricos también enfrentan presiones similares. Esta divergencia en la eurozona nos recuerda que no existe un ciclo inmobiliario único dentro de la zona de moneda única; las políticas fiscales de cada país, la flexibilidad del mercado laboral y la estructura industrial determinan las diferencias en la evolución de los precios de la vivienda.

3. La irrupción de la Europa emergente: los sorprendentes aumentos de Hungría y Macedonia del Norte

En su conjunto, los precios reales de la vivienda en Europa emergente (Emerging Europe) crecieron un 3,9 % interanual, con aumentos muy por encima de la media regional en Hungría (+16 %) y Macedonia del Norte (+20 %). Estos dos países no son focos de inversión tradicionales, pero su motor de crecimiento merece una reflexión.

Hungría, en los últimos años, gracias a los fondos estructurales de la UE y a las inversiones en las industrias automotriz y de baterías, ha registrado un crecimiento económico entre los más altos de la UE. La demanda de vivienda en ciudades como Budapest se ha visto respaldada por el aumento de la renta nacional y por los empleados de empresas extranjeras. Macedonia del Norte se ha beneficiado de la mejora de las infraestructuras y de la relocalización de la manufactura de bajo costo, junto con las expectativas optimistas derivadas del avance de las negociaciones de adhesión a la UE, lo que ha atraído a compradores de países vecinos. Además, países vecinos como Bulgaria y Rumanía también han mantenido una tendencia alcista moderada pero estable —aunque no se mencionen por separado en estos datos, los indicadores regionales agregados sugieren la generalidad de esta tendencia.

En comparación con la profunda depresión de los mercados emergentes asiáticos (especialmente China), la actividad de Europa emergente refleja las oportunidades derivadas de los efectos de desbordamiento de la ampliación de la UE y de la reconfiguración de las cadenas de suministro. A medida que Europa impulsa la «autonomía estratégica» y el nearshoring, los países de Europa central y oriental se están convirtiendo en nuevos centros de fabricación y logística, lo que a su vez impulsa la demanda de vivienda local y su valor como inversión.

4. Políticas y perspectivas: ¿puede mantenerse la resiliencia del mercado inmobiliario?

La relativa solidez del mercado inmobiliario europeo no es casualidad. Tras las agresivas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) entre 2022 y 2024, en 2025 comenzó un ciclo de recortes de tipos, con lo que el costo real del endeudamiento disminuyó, brindando apoyo a los compradores de vivienda. Al mismo tiempo, la caída gradual de la inflación ha vuelto a poner de relieve el «crecimiento nominal» de los precios reales de la vivienda. Sin embargo, la divergencia de políticas sigue siendo notable: Alemania y Francia enfrentan estándares crediticios más estrictos y limitaciones en la oferta de suelo, mientras que los países del sur de Europa se benefician del turismo y de la compra de propiedades por extranjeros (como los programas de «visado de oro», aunque algunos países ya los han endurecido).

A largo plazo, el mercado inmobiliario europeo enfrenta tres grandes desafíos estructurales: primero, el lastre a largo plazo del envejecimiento de la población (especialmente en el sur y el este de Europa) sobre la demanda de vivienda; segundo, el costo de la mejora de la eficiencia energética de los edificios derivado de la transición verde, que puede elevar los precios y agravar las presiones de asequibilidad; tercero, la contradicción entre la oferta insuficiente de vivienda a largo plazo y los precios excesivamente altos en las zonas urbanas. A nivel de la UE, los responsables políticos están tratando de equilibrar inversión y bienestar social a través de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios y del «Plan de Vivienda Asequible», pero la implementación concreta depende todavía del margen fiscal de cada país.Para las empresas, la divergencia de los precios inmobiliarios significa que las decisiones de inversión deben ser más refinadas. Los proyectos de inmuebles industriales y almacenes logísticos en el sur y centro-este de Europa pueden beneficiarse del crecimiento regional, mientras que el mercado de oficinas en el noroeste de Europa enfrenta el doble desafío del teletrabajo y el aumento de las tasas de interés. Las instituciones financieras deben prestar atención al riesgo de concentración geográfica de los activos hipotecarios, especialmente en mercados en declive como Finlandia.

Conclusión: la inesperada resistencia de los precios inmobiliarios europeos detrás de la cual se encuentra la lógica profunda de la transformación económica

Los últimos datos del BIS revelan un hecho central: el ajuste del mercado inmobiliario global no ha terminado, pero Europa, en su conjunto, tras experimentar una ronda de alta inflación y endurecimiento monetario, no ha sufrido un colapso significativo en los precios reales de la vivienda; al contrario, mantiene un fuerte impulso en algunas regiones. Esta resiliencia proviene tanto de la diversidad de la estructura económica europea como de la efectividad de las políticas de intervención de la UE y de su estrategia de ampliación hacia el este. Sin embargo, la divergencia interna sigue ampliándose, y las brechas entre regiones podrían exacerbar aún más la desigualdad social y la mala asignación de capital.

En el futuro, el mercado inmobiliario europeo estará más limitado por factores a largo plazo como la demografía, la productividad y las políticas climáticas, más que por simples ciclos de flexibilización monetaria. Los empresarios y los responsables de políticas deben ir más allá de la narrativa de las fluctuaciones a corto plazo de los precios de la vivienda y prestar atención a la lógica de competitividad económica y desarrollo sostenible que subyace a los activos residenciales.