Les prix immobiliers européens : l'« écart de température » se creuse — l'Europe du Sud et l'Europe centrale et orientale en tête, l'Europe du Nord sous pression — Décryptage des données BIS Q3 2025

Les statistiques des prix de l'immobilier résidentiel de la Banque des règlements internationaux (BRI) pour le troisième trimestre 2025 montrent que les prix réels de l'immobilier dans le monde ont baissé de 0,7 % en glissement annuel, poursuivant la contraction modérée amorcée depuis 2022. Cependant, les données agrégées masquent des disparités régionales marquées : l'Europe, en particulier le sud de la zone euro et les pays européens émergents, affiche une dynamique de croissance, tandis que certains marchés d'Asie et d'Amérique du Nord sont encore en phase d'ajustement. Cette configuration ne concerne pas seulement le marché immobilier lui-même ; elle reflète également le rééquilibrage de l'économie mondiale et l'évolution de la compétitivité au sein de l'Europe.

Un avertissement sur l'écart entre l'agrégat mondial et la médiane

Le rapport montre que les prix réels de l'immobilier mondiaux, ajustés des prix à la consommation, ont reculé de 0,7 % en glissement annuel, à peu près stable par rapport au trimestre précédent. En termes nominaux, les prix de l'immobilier ont augmenté de 2,0 % dans le monde, mais l'inflation a érodé le pouvoir d'achat réel. Plus important encore, les données régionales agrégées sont fortement influencées par les grandes économies. La BRI indique que, malgré la baisse de l'agrégat, environ 60 % des économies avancées et 70 % des économies de marché émergentes couvertes par le rapport ont enregistré une hausse des prix réels de l'immobilier, la hausse médiane mondiale étant de 1,5 %. Cela signifie que les prix mondiaux de l'immobilier n'ont pas baissé de manière généralisée, mais connaissent une divergence structurelle.

Zone euro : l'Europe du Sud comme moteur, l'Europe du Nord en berne

Dans l'ensemble des économies avancées, les prix réels de l'immobilier n'ont augmenté que de 0,3 % en glissement annuel, soit une croissance proche de zéro, mais la zone euro a enregistré une croissance de 3 %, contraste frappant avec le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, etc. Au sein de la zone euro, le Portugal et l'Espagne sont en tête avec des hausses respectives de 15 % et 10 %, montrant que les pays d'Europe du Sud, après la crise de la dette souveraine, redeviennent des destinations d'afflux de capitaux et de talents. L'Italie (+2 %) et l'Allemagne (+1 %) connaissent une croissance modérée, la France (-0,2 %) est à peu près stable, tandis que la Finlande (-2 %) poursuit sa baisse ; la morosité des marchés nordiques est devenue une « zone froide » majeure au sein de la zone euro.

À long terme, cette divergence pourrait aggraver les déséquilibres économiques régionaux. La croissance rapide de l'Europe du Sud reflète d'une part la reprise économique et la prospérité du tourisme, mais elle peut aussi susciter des risques pour l'abordabilité du logement et la stabilité financière. La stagnation de l'Allemagne et de la France est quant à elle liée à la faiblesse de la demande d'investissement dans un environnement de taux d'intérêt élevés, à la hausse des coûts de construction résidentielle, et à d'autres facteurs.

Europe émergente : des surprises en Europe centrale et orientale et en Europe du Sud-Est

Dans la classification de la BRI, l'Europe émergente est un segment sous-estimé. Au troisième trimestre 2025, les prix réels de l'immobilier de cette région ont augmenté de 3,9 % en glissement annuel, dépassant toutes les grandes régions du monde. La Macédoine du Nord (+20 %) et la Hongrie (+16 %) ont même enregistré les plus fortes hausses au monde, tandis que la Turquie, après six trimestres consécutifs de baisse, n'a reculé que de 1 %. Ces données indiquent que l'Europe centrale et orientale traverse une réévaluation des prix des actifs, qui pourrait s'expliquer par les flux de fonds de l'UE, l'avantage du coût de la main-d'œuvre et la demande massive de rénovation du parc immobilier dans certains pays.

Toutefois, la croissance rapide comporte aussi des défis. Les marchés hongrois et nord-macédonien sont relativement petits ; une hausse rapide pourrait attirer des capitaux spéculatifs, élever le seuil d'accession à la propriété pour les résidents locaux et créer de nouvelles vulnérabilités macroéconomiques.

Autres régions du monde : contraction en Asie, ajustement en Amérique du NordSur les marchés émergents d'Asie, les prix réels de l'immobilier ont reculé de 3,3 %, la Chine (-5 %) et l'Indonésie (-2 %) étant les principaux facteurs de ce recul. L'Inde et les Philippines sont restées globalement stables, ce qui illustre les divergences au sein de la région. L'Amérique latine a progressé de 2 %, tirée principalement par le Mexique (+5 %), tandis que le Brésil a légèrement fléchi. Parmi les économies avancées, le Canada (-5 %) et les États-Unis (-2 %) poursuivent leur ajustement, et le Royaume-Uni (-1 %) ainsi que la Corée du Sud (-2 %) sont également orientés à la baisse. En revanche, l'Australie (+2 %) et le Japon (+1 %) maintiennent une croissance positive modérée.

Ce tableau mondial montre que le cycle immobilier de l'après-pandémie entre dans une phase de « rééquilibrage ». Les marchés qui avaient connu des hausses trop rapides ou un niveau d'endettement trop élevé subissent désormais une correction des prix, tandis que les régions périphériques européennes, auparavant à la traîne, profitent du retour des capitaux.

Implications pour la politique et la compétitivité de l'Europe

La BRI a également mis à jour, à cette occasion, la classification des économies avancées et des économies de marché émergentes, avec un ajustement de la couverture statistique. Ce changement technique reflète à lui seul le déplacement du poids économique mondial. Pour l'Europe, l'évolution actuelle des prix immobiliers transmet trois signaux clés :

1. Le marché immobilier de la zone euro est relativement résilient, mais ses déséquilibres internes s'accentuent. Les écarts de croissance des prix immobiliers entre l'Europe du Sud et l'Europe du Nord pourraient influencer davantage la transmission de la politique monétaire de la zone euro et la répartition des risques bancaires. Lorsqu'elle fixe les taux d'intérêt, la Banque centrale européenne doit accorder une plus grande attention à l'hétérogénéité des marchés du logement entre les États membres.

2. Les pays européens émergents pourraient être les bénéficiaires de la restructuration des chaînes industrielles de l'UE. La hausse des prix immobiliers s'accompagne souvent d'une concentration de l'activité économique. Les performances de pays comme la Macédoine du Nord et la Hongrie laissent peut-être présager une nouvelle tendance de migration des capitaux et des industries au sein de l'Europe vers les pays d'Europe de l'Est et du Sud-Est, ce qui revêt une importance potentielle pour la « politique de cohésion » et l'« autonomie stratégique » de l'UE.

3. Le décalage des cycles immobiliers mondiaux offre à la fois des opportunités et des risques pour les investisseurs. Pour les institutions qui s'intéressent au marché européen, l'histoire de croissance du Portugal, de l'Espagne et de certains pays d'Europe centrale et orientale n'est peut-être pas terminée, mais il convient de rester vigilant face aux bulles de valorisation ; en revanche, l'ajustement des marchés centraux comme l'Allemagne et la France pourrait offrir une fenêtre de positionnement à long terme.

Dans l'ensemble, ces données statistiques de la BRI ne constituent pas seulement un état des lieux des prix immobiliers, mais aussi une fenêtre importante pour observer le rééquilibrage de l'économie mondiale. En Europe, l'« écart de température » du marché immobilier se creuse. La manière de guider ce processus en douceur à l'aide d'instruments de politique mettra à l'épreuve la sagesse de gouvernance de l'UE et de ses États membres.