Europas Häuserpreise: „Temperaturgefälle“ weitet sich aus — Südeuropa und Mittel-/Osteuropa führen die Preissteigerungen an, Nordeuropa steht unter Druck — Analyse der BIS-Daten für Q3 2025

Der Bericht der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIS) zu den Wohnimmobilienpreisen im dritten Quartal 2025 zeigt, dass die realen Immobilienpreise weltweit im Jahresvergleich um 0,7 % gesunken sind, was die moderate Schrumpfung seit 2022 fortsetzt. Die Gesamtdaten verbergen jedoch deutliche regionale Unterschiede: Europa, insbesondere der Süden des Euroraums und die aufstrebenden europäischen Länder, weist Wachstumsdynamik auf, während sich Teile Asiens und Nordamerikas weiterhin in der Anpassung befinden. Diese Lage betrifft nicht nur den Immobilienmarkt selbst, sondern spiegelt auch die Veränderungen im globalen wirtschaftlichen Gleichgewicht und in der Wettbewerbsfähigkeit innerhalb Europas wider.

Warnsignal durch die Abweichung zwischen globalem Gesamtwert und Median

Der Bericht zeigt, dass die um die Verbraucherpreise bereinigten realen Immobilienpreise weltweit im Jahresvergleich um 0,7 % gefallen sind, nahezu unverändert gegenüber dem Vorquartal. Nominal stiegen die Immobilienpreise weltweit um 2,0 %, doch die Inflation zehrte an der realen Kaufkraft. Bemerkenswert ist zudem, dass die regionalen Gesamtdaten stark von den großen Volkswirtschaften beeinflusst werden. Die BIS weist darauf hin, dass trotz des Rückgangs der Gesamtmenge in etwa 60 % der erfassten fortgeschrittenen Volkswirtschaften und 70 % der Schwellenländer die realen Immobilienpreise gestiegen sind; der globale Mediananstieg betrug 1,5 %. Dies bedeutet, dass die globalen Immobilienpreise nicht flächendeckend fielen, sondern eine strukturelle Divergenz aufweisen.

Euroraum: Südeuropa als Motor, Nordeuropa mit Schwäche

In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften insgesamt stiegen die realen Immobilienpreise im Jahresvergleich nur um 0,3 % – nahezu Nullwachstum. Der Euroraum hingegen verzeichnete ein Wachstum von 3 %, ein deutlicher Kontrast zu Großbritannien, den USA und Kanada. Innerhalb des Euroraums führten Portugal und Spanien mit Zuwächsen von 15 % bzw. 10 %; dies zeigt, dass die südeuropäischen Länder nach der Staatsschuldenkrise wieder zu einem Ziel für Kapital- und Fachkräftezuflüsse werden. Italien (+2 %) und Deutschland (+1 %) wuchsen moderat, Frankreich (-0,2 %) stagnierte weitgehend, während Finnland (-2 %) weiterhin Rückgänge verzeichnete. Die Schwäche der nordischen Märkte ist zu einer Art „Kältezone“ innerhalb des Euroraums geworden.

Langfristig könnte diese Divergenz die regionalen wirtschaftlichen Ungleichgewichte verschärfen. Das schnelle Wachstum Südeuropas spiegelt einerseits die wirtschaftliche Erholung und den Tourismusboom wider, andererseits könnte es auch Risiken für die Erschwinglichkeit von Wohnraum und die Finanzstabilität bergen. Die Stagnation in Deutschland und Frankreich steht hingegen im Zusammenhang mit der nachlassenden Investitionsnachfrage im Hochzinsumfeld und gestiegenen Baukosten für Wohnraum.

Aufstrebendes Europa: Überraschende Glanzlichter in Mittel- und Südosteuropa

In der BIS-Klassifikation ist das aufstrebende Europa ein unterschätztes Segment. Im dritten Quartal 2025 stiegen die realen Immobilienpreise in dieser Region im Jahresvergleich um 3,9 % und übertrafen damit alle wichtigen Regionen der Welt. Nordmazedonien (+20 %) und Ungarn (+16 %) verzeichneten sogar die höchsten Zuwächse weltweit, während die Türkei ihre Rückgangsserie von sechs aufeinanderfolgenden Quartalen beendete und nur leicht um 1 % nachgab. Diese Daten deuten darauf hin, dass Mittel- und Osteuropa derzeit eine Neubewertung der Vermögenspreise erleben, hinter der möglicherweise EU-Mittelzuflüsse, Kostenvorteile bei den Arbeitskräften sowie ein umfassender Bedarf an Wohnraummodernisierungen in einigen Ländern stehen.

Allerdings birgt das hohe Wachstum auch Herausforderungen. Die Märkte in Ungarn und Nordmazedonien sind relativ klein; der rasche Preisanstieg könnte spekulatives Kapital anziehen, die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum durch die lokale Bevölkerung erhöhen und neue makroökonomische Verwundbarkeiten schaffen.

Andere Weltregionen: Asien schrumpft, Nordamerika passt sich anDie realen Immobilienpreise in den aufstrebenden asiatischen Märkten fielen um 3,3 %, wobei China (-5 %) und Indonesien (-2 %) die Hauptlast trugen. Indien und die Philippinen blieben nahezu unverändert, was die Divergenz innerhalb der Region zeigt. Lateinamerika verzeichnete ein Plus von 2 %, vor allem gestützt durch Mexiko (+5 %), während Brasilien leicht nachgab. Unter den fortgeschrittenen Volkswirtschaften setzten Kanada (-5 %) und die USA (-2 %) ihren Anpassungskurs fort, auch Großbritannien (-1 %) und Südkorea (-2 %) befanden sich im Abwärtstrend. Australien (+2 %) und Japan (+1 %) hingegen verzeichneten ein moderates positives Wachstum.

Dieses globale Bild zeigt, dass der Immobilienzyklus nach der Pandemie in eine Phase der „Neuausrichtung“ eintritt. Märkte, die zuvor zu schnell gewachsen oder zu hoch verschuldet waren, durchlaufen nun Preiskorrekturen, während die zuvor zurückgebliebenen europäischen Randregionen von den Vorteilen der Kapitalrückflüsse profitieren.